“东湖别墅积极克服不利因素影响，取得了良好业绩，成为经营工作中的一抹亮色。”在近期的公司经营例会上，公司党委副书记、总经理赵鹏这样评价东湖别墅在过去一段时间取得的经营成绩。

2022年以来，在经济下行压力加大、疫情反复延宕、市场竞争愈发激烈的背景下，东湖别墅准确分析市场，积极调整营销策略，夯实基础管理，改善设施设备，提升服务质量，截至目前，出租率和营业收入等主要经营指标均达到近5年来的最高水平。

受疫情影响，今年以来，东湖别墅获客量大幅减少，原有住户也在不断流失，部分客户出现房租支付困难，拖欠租金的现象时有发生，甚至有些客户选择提前解约，截至11月，东湖别墅收到提前解约通知26份，到期不续约通知13份，影响2022年收入约1000余万元。除公寓租赁业务外，餐饮业务和康乐业务也多次按下“暂停”键，尽管餐饮部前期推出了外卖服务，但是单月营业收入不足6万元，对支撑整个经营大盘来说杯水车薪。同时，近年来，小户型成为房屋租赁市场的畅销产品，不少出租公寓项目中小户型产品比重超过90%，而东湖别墅房屋设计基于当时的市场定位，目标客户为外籍家庭客户，户型以三居、四居为主，一居、两居占比较低。另外，作为北京最早的服务式公寓项目之一，东湖别墅历经三十多年的岁月洗礼，设备设施老化，装修风格落后，难以适应市场需求。

围绕破解经营难题，东湖别墅管理和服务团队主动融入市场，深入把脉客户需求，积极改善营销策略，逐渐走出了新路子。

开展精准营销。知己知彼，百战不殆。东湖别墅销售团队从“同时期开业”和“同区域”两个维度进行市场调研，重点了解周边各公寓的出租情况、主要客源、价格政策、户型比例、配套服务等，深入梳理周边使馆信息，加强与国际大型车企的联系，精准锁定营销对象，另一方面，主动邀请潜在客户实地走访东湖别墅，今年以来，东湖别墅先后接待了欧盟使团、日本使馆、印度使馆、南非使馆、肯尼亚使馆等十多家使馆来公寓考察，并通过拜访国际大型车企代理公司了解了各车企客户市场需求。根据市场调研信息，东湖别墅结合实际情况，制定了符合不同客户需求的个性化销售方案。2022年，东湖别墅新签使馆和车企客户共16户。

提升租客居住体验。东湖别墅坚持以服务促营销，2022年，东湖别墅共制定提升服务质量措施61项，其中公司级14项，部门级47项，同时，每月召开服务质量总结会，评选“服务之星”。积极举办文娱活动，比如举办“灌篮高手”父亲节活动，以增强亲子互动，促进家庭关系。餐饮部在2021年底新增了4个包间装修，重组了厨师团队，确定了粤菜、淮扬菜为主推菜系，调整菜单和售价，取得了良好效果，截至10月份，餐饮部营业收入较去年同期增长26.63%。同时，东湖别墅大力做好疫情防控工作，切实保障住户安全健康，严格落实疫情防控各项措施，做好公共区域消杀，加强人员管理，截至目前，东湖别墅员工和客人均未出现感染新冠病毒的情况。

把握销售重点。公寓和写字楼租赁是东湖别墅的主营业务，销售团队以提升公寓和写字楼出租率为着力点，一方面，加大对空置写字楼的推介，在深入分析周边写字楼出租形势和公司写字楼自身条件的基础上，将在住客户作为写字楼推广的主要目标，力争通过在住客户扩租和熟客引流来消化空置写字楼，另一方面，在依据市场形势适当调整出租价格的基础上，加大对改造户型的推广力度。

加强房屋更新改造。为了适应市场需求，东湖别墅对一部分房屋的户型进行改造，拆分了一些三居户型，面向市场推出一定数量的小户型产品，同时，加强房屋和设施设备的更新改造，截止目前，共完成232套客房装修工作，客房完好率达到了88%，为客房顺利出租提供了重要保障。在做好客房更新改造的同时，东湖别墅对公共区域进行了修缮，比如更新了公寓北区院墙铁艺围栏、车库雨棚及自行车棚、湖区塑木栈道。

此外，对于欠租住户，东湖别墅销售团队施行“一户一策”，依据不同情况采取不同的催款方式。截至11月中旬，东湖别墅新签客户77家，其中，自主营销占比53.24%，高于同行业平均水平，累计续签124户，同时，别墅住房基本处于满租状态。

团队是事业成功与否的关键所在，没有一支优异的团队，一项事业就无法走得长远。2022年，东湖别墅销售团队发生重要变化，市场销售部总监、高级销售经理、公关和客户关系经理等关键岗位负责人相继离职，部门仅剩1名秘书和仅有1年销售工作经验的“新兵”。团队兴则事业成。东湖别墅决定重新组建一支“能征善战”的销售团队，总经理易晓刚兼任市场销售总监，公司内部有销售经验的部门经理兼任销售经理，再从公司内外广泛招募具有成熟经验的公关和客户经理、经理助理。同时，大力提升职工职业素养，开展教育培训，今年以来，东湖别墅组织开展员工技能、梯队建设、疫情防护等方面的培训85次，累计14000人次。

2022年，东湖别墅以管理促经营，先后制定了《北京东直门国际公寓有限公司董事会向经理层授权管理制度（试行）》、《服务之星评选办法》、修订《劳动合同用工管理制度》、《考勤管理办法》、《薪酬分配管理办法》等制度，不断完善治理结构。东湖别墅还积极加强职工队伍管理，调整岗位编制，优化人员配置，最大程度减少岗位冗余，对16名员工进行了重新安排，改善工资结构，最大限度调动员工工作积极性。在管理和营销的两轮驱动下，东湖别墅的经营工作展现出新气象。据东湖别墅预测，2022年度可以完成的营业收入为原定目标额的110.21%。东湖别墅团队表示，未来将在经营管理上持续下功夫，脚踏实地，居安思危，勇于开拓，以精细化规范化的管理助力企业高质量发展，以更加优异的成绩迎接未来！

东湖别墅位于东直门外大街，是国际化都市中一处静谧的绿洲。精巧的庭园和碧绿的湖水相映成趣,京城最豪华的国外宾客住宅小区之一。东湖别墅西邻市区二环主路，东邻使馆区和中央商务社区（CBD），周边环绕着国际学校，娱乐休闲场所和京城诸多名胜古迹。东湖别墅传承了典型的苏州园林风格，园内分布着风格迥异的公寓，园林别墅，写字楼，俱乐部，商店，饭店和健身中心，其优雅的环境、现代化的设施、先进的物业及优质的服务带给您家的享受，东湖别墅公寓为客人精心准备了各种风格的早餐，咖啡，饮品等，另外听下午茶点饮料服务，园区内有法国餐厅，粤菜，北京菜，更可承接大型婚宴等。东湖别墅公寓不定期举办住客活动，增加住客交流机会，例如烹饪课程，瑜伽课程，武术课程，还会组织郊游参观等团体活动，重大节日也会与客人相约不同主题共度美好时光。